Кирпичи на голову

Ситуация со строительством в нашей республике и в целом по стране, кажется, становится всё более непонятной. Мы каждый день читаем новости о том, как обстоят дела с дольщиками, которые вложились в объект «Арси групп», и понимаем, что ситуация там становится всё более запутанной. Но за них хотя бы заступился глава нашей республики. А вот что делать другим гражданам, вложившимся в стройки, понять трудно.

Заур Газиев

В последние годы огромное количество дагестанцев приобрели новое жильё. У людей появилась просто возможность улучшить своё качество жизни. Но как покупались эти квартиры? Всё просто. Республика же маленькая, все так или иначе знают друг друга. Мы покупали квартиру, имея чёткое понимание, что застройщик порядочный человек и с моими деньгами не сбежит. Когда я вспоминаю, как это было в моём случае, то удивляюсь своей доверчивости. Мы даже договор составляли такой, что ни в одном суде я бы не смог подтвердить своё право собственности. Но застройщик действительно оказался очень порядочным человеком, и я всё-таки въехал в указанные сроки в своё жильё. Но как это было бы, если бы я, к примеру, обратился к человеку со стороны, сейчас я не могу себе представить. Так же, как и я, большинство людей выходило на застройщиков даже не через риелторов, а через своих знакомых и родственников. Такой подход казался надёжнее. Мы не проверяли, имеется ли весь пакет документов на строительство, мы не задавали вопросов, которые бы задали, если бы это был незнакомый нам человек. Этим кстати и объясняется то, что огромное количество людей ничего не подозревая скупали квадратные метры жилья, которое даже условно нельзя назвать законным.

Однако время шло, и ситуация сильно менялась. Особенно с принятием новых правил строительства. По сообщению Телеграм-канала «Экономика Дагестана»: «В Дагестане только одна стройка проводится по правилам нового проектного финансирования. Речь идет о строительстве с использованием эскроу-счетов. Если объяснить простым языком, то это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю. Так вот, согласно данным Центробанка, в Дагестане такой эскроу-счет открыт только в рамках одного строящегося объекта. Сумма строительства – 1,9 млрд рублей (финансирование идет по линии ДОМ.РФ). А вот в соседнем Ставропольском крае таких счетов 65. В Северной Осетии-Алании – 8, а в Кабардино-Балкарии – 3».

Схема, конечно же, для моих мозгов не очень понятная. А для чего тогда застройщику нужны эти счета, если он не может ими воспользоваться. При этом появляется обязательный и очень жадный посредник в виде банка. Но нас убеждают, что всё это делается для того, чтобы застраховать покупателей от всякого рода аферистов. Хотя там тоже есть свой нюанс. Были люди, которые покупали квартиры по эскроу-счету. Правда, дело было не в Дагестане: дом еще не сдан, но деньги сняли. Застройщик покупает несколько квартир себе, оформляет на них собственность, и деньги со всех счетов покупателей потом списываются.

***

Но наши люди не были бы нашими людьми, если бы не придумали свою обходную схему. «Дагестан – антилидер по количеству жилищно-строительных кооперативов», – заявил начальник отдела госстройнадзора Минстроя Дагестана Абдулкарим Раджабов. По его словам, в республике насчитывается порядка 150 ЖСК, и по итогам проведенного анализа нигде такого количества кооперативов по стране нет. «ЖСК – это добровольное объединение граждан, и все риски с недостройкой или несвоевременной сдачей дома несут сами люди, они попросту не могут что-либо предъявить кому-то, кроме как самим себе», – сказал Раджабов.

По факту, как считает представитель Минстроя Дагестана, застройщики нашли лазейку в законодательстве, которая до 2018 года позволяла форму строительства с привлечением денежных средств граждан. Однако теперь такой возможности уже нет. «С обновленным законом о долевом строительстве застройщики вынуждены открывать счета в банках, а напрямую принимать деньги от людей они не имеют права. По такому принципу в республике работают лишь семь компаний, которые строят 15 объектов. Новый закон позволяет избежать двойных продаж, срыва сроков и прочих нюансов», – пояснил Абдулкарим Раджабов.

А ещё бытует мнение, что долевое строительство в Дагестане как таковое отсутствует. Такой вывод можно сделать, проанализировав количество домов, строящихся по 214-ФЗ, а таких домов единицы, примерно 18 домов на весь Дагестан. Остальные дома, скорее всего, строятся с применением иных «серых» схем. В этом случае права участников таких схем не защищены федеральным законом, и они не могут рассчитывать на помощь от государства.

***

Недавно Росстат подвел итоги 2022 года в строительном секторе. На протяжении всего года динамика была неустойчивой – она то ускорялась, то замедлялась, но зато всегда оставалась позитивной. К концу года объемы оказались на 5,2% больше, чем в 2021 году, составив 12,9 трлн рублей. Из регионов с крупными объемами строительства год с позитивной динамикой завершили несколько регионов, расположенных на Урале, – Башкирия (рост на 6,3%), Челябинская и Свердловская области (на 5,6% и 4% соответственно). За Уралом хорошо себя показала Новосибирская область (рост на 15,6%). Добиться роста на юге страны удалось Ростовской области и Дагестану, а в центре – Самарской области. Одной из главных причин общего роста стала динамика Москвы – в 2022 году стоимость произведенных здесь строительных работ составила 1,7 трлн рублей, что на 13,4% больше, чем результат предыдущего года.

Как со всем этим бардаком в отрасли мы находимся в числе регионов с хорошими темпами строительства – моему гуманитарному складу ума понять сложно. Тем более, что изменившиеся правила работы на строительном рынке требуют того, чтобы компании приспособились к новым условиям, к которым можно добавить дефицит трудовых кадров. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в 2022 году в строительном секторе было задействовано 6,5 млн человек. К 2030 году этот показатель должен вырасти до 8 млн человек. Но кадров не хватает. По данным компании самые дефицитные профессии следующие: монтажники технологических трубопроводов – дефицит 9,1 тыс. человек; бетонщики – дефицит 5,6 тыс. человек; электро-газосварщики – дефицит 5,2 тыс. человек; арматурщики – дефицит 5 тыс. человек; плотники – дефицит 4,5 тыс. человек; каменщики – дефицит 4,3 тыс. человек; сварщики-операторы – дефицит 3,6 тыс. человек; монтажники железобетонных конструкций – дефицит 3,4 тыс. человек; маляр – дефицит 2,5 тыс. человек; штукатур – дефицит 2,5 тыс. человек.

***

И ещё одна цитата, которую я бы хотел привести в этом тексте. Эта информация опубликована в Телеграм-канале Минстроя Дагестана: «О причинах появления в Дагестане такого явления, как «обманутые дольщики», говорилось уже много раз. И причин этому явлению две. Первая – это наличие недобросовестных застройщиков. Сколько не совершенствуй закон, всегда были, есть и будут те участники рынка, кто предпочтет его нарушить. Вторая – это низкий уровень осведомленности среди «покупателей» в вопросах, касающихся долевого участия в строительстве, и «соблазн» перед низкой ценой. Здесь важно знать: чтобы попасть в категорию обманутых дольщиков и рассчитывать на помощь, гражданину необходимо сначала стать дольщиком. Что это значит? Основная масса недобросовестных застройщиков оформляет со своими клиентами не договоры долевого участия, а всякие-разные предварительные договоры, втягивают их в схемы, мутные ЖСК, торгуют квартирами под договоры займа и прочее. Таким образом, люди, отдающие многомиллионные суммы за квартиры, дольщиками как таковыми не становятся, права по 214-му ФЗ не обретают, застройщик по этому закону ответственность перед ними в полной мере не несет. Статус дольщика предоставляет только договор долевого участия, отвечающий требованиям 214-го федерального закона.

По этой причине Дагестанский фонд обманутых дольщиков не оказывает помощь всем пострадавшим жителям, которые десятилетиями ждут своих квартир. В его реестре значатся только 8 проблемных объектов. Противостоять подобному положению дел можно и нужно. Минстрой Дагестана в очередной раз напоминает, что перед проведением сделки на покупку квартиры необходимо проверить ряд документов у застройщика».

***

На протяжении многих лет мы писали о строительстве в Дагестане в контексте незаконности и качества того, что строится. Но мы крайне редко анализировали реальную ситуацию изнутри, а проблемы тут действительно огромные. И самое приятное, что закончилось время, когда Минстрою республики попросту затыкали рот. Сегодня мы видим, что проблемы обсуждаются, и пути выхода из тех или иных сложных моментов рассматриваются вполне спокойно и где-то даже оптимистично. И такой подход, без сомнений, должен привести к тому, чтобы порядка в этой отрасли стало больше. И что больше не будет историй, когда на головы людей падали кирпичи, или же целая стена просто вываливалась из построенного дома на припаркованную у подъезда машину.