Люди и пещеры

Проблемы строительной отрасли в Дагестане накапливались годами. С одной стороны, мы пережили строительный бум, который благодаря оборотам позволял застройщикам получать прибыль. Бум этот продлился вплоть до пандемии. С другой стороны, мы столкнулись с проблемой, решение которой лежит в политической, а в некоторых случаях и ментальной области. Для россиянина, а тем более дагестанца, крайне важно иметь собственное жильё. Снимать квартиру годами и не стремиться стать счастливым обладателем собственной крыши над головой – это не по-нашему.

Заур Газиев

Как бы странно это ни казалось нам в Дагестане, строительная отрасль на федеральном уровне бьёт в набат. После того, как вследствие пандемии и падения курса рубля Россию покинули мигранты (а это была именно та социальная группа, которая обеспечивала стройки России рабочими руками), многие стройки замедлили работу. У нас в Дагестане в допандемийные времена в основном в этой отрасли работали азербайджанцы. Теперь их нет. Как я понимаю, сейчас найти квалифицированных строителей – это головная боль для любого застройщика. Как в Москве, так и в Махачкале. И похоже, что в Москве этот вопрос стоит очень остро. Раздаются голоса из правительства, которые прямо говорят, что, если не принять экстренных мер, объем введенного в стране в эксплуатацию жилья в 2022 году упадет. При этом надо понимать, что увеличение объемов строительства невозможно без неизбежного роста производства строительных материалов. Как это делать в состоянии экономической турбулентности и нехватке рабочей силы – большой вопрос.

Основной путь решения проблемы роста цен на строительные материалы – это использование местных строительных материалов, импортозамещение ввозимых в Россию отдельных компонентов и рост производительности труда. Каждая из перечисленных мер потребует немало времени. На фоне нестабильности на первичном рынке недвижимости отрасль может недосчитаться миллионов квадратных метров, критичных для выполнения плана. В 2021 году в России ввели в эксплуатацию чуть более 90 млн квадратных метров жилья. Этот показатель вряд ли увеличится в текущем 2022 году. Как я написал чуть выше, растет стоимость стройматериалов, а на стройке не хватает кадров. Скорее всего, по оценкам экспертов, в этом году в многоквартирных домах – ключевом типе застройки в России – будет введено 36 млн квадратных метров жилья. Не больше этого.

Иными словами, в сфере массового строительства возможно серьезное падение объемов. Для сравнения Владимир Путин ставил для этой отрасли планку в 120 миллионов квадратных метров в год. Пандемия коронавируса не помешала 2021 году стать рекордным по вводу нового жилья, однако рекордные цифры связаны в основном с тем, что вводились в строй дома, строительство которых началось два-три года назад. В то же время высокие показатели не должны вводить в заблуждение: роль девелоперов, которые долгие годы оставались главным источником роста объемов, снизилась, а прошлый год стал первым в истории, когда доля индивидуального жилищного строительства превысила 50%. Понятно, что 24 февраля многое изменилось, но, чтобы целые отрасли стали промерзать – такое предусмотреть было сложно!

***

Моё внимание к этой теме привлекло обсуждение, которое состоялось 10 марта 2022 года в Государственной Думе. Там рассматривался законопроект «О поддержке строительной отрасли в условиях санкций». Премьер-министр страны Михаил Мишустин тогда твердо заявил: «Стройка не должна остановиться». На поддержку отрасли выделили 163 млрд рублей. Все это объясняется тем, что любое строительство – это тысячи рабочих мест, долгосрочное сотрудничество с другими предприятиями, налоговые отчисления в бюджет и другие факторы. А кризис в строительной отрасли России потянет за собой вниз всю страну. Несмотря на экономические трудности, строительная отрасль считается одной из важнейших отраслей в российской экономике. По данным Росстата, в 2017 году доля отрасли строительства в ВВП страны увеличилась до 5,74 %. При этом в первом квартале 2019 года число банкротств в строительной отрасли России выросло сразу на 35%, отмечается в анализе Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Если в первом квартале 2018-го зафиксировано 434 банкротства, то с января по март 2019-го – уже 587.

Ситуация на самом деле может оказаться очень сложной. Прежде всего, речь идёт о падении доходов населения. Как ни крути, а основными покупателями квартир являются люди среднего достатка. Прежние цены на квадратные метры им уже не доступны, доходы в новых экономических и политических обстоятельствах у них резко упали и когда восстановятся – неизвестно.

***

Прогнозируемый рост цен на недвижимость грозит обернуться сотнями тысяч непроданных квадратных метров по всей стране. Что, в свою очередь, сулит застройщикам срывы выполнения проектов и невозможность расплатиться по кредитам. Это может разорить до 75% ещё держащихся на плаву девелоперов. Кризис не обойдёт стороной даже крупные компании, которые, как известно, не попадают под новые правила перехода на эскроу-счета. В частности, ГК «ПИК» в прошлом году устроила крупную распродажу активов. Эксперты отмечают, что аналогичная ситуация незадолго до банкротства наблюдалась с Urban Group. Значит проблема «обманутых дольщиков» вспыхнет в стране с новой силой, притом что формально дольщиками они уже не будут. Согласно данным Единого реестра застройщиков России, в сентябре 2018 года объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн квадратных метров. Всего же за год (с сентября 2017 по сентябрь 2018 года) объём незавершенного ими строительства вырос в 2,1 раза. Как отмечают эксперты, с переходом на проектное финансирование количество недостроенных объектов возрастёт ещё больше.

***

Не способствуют развитию отрасли и высокие ставки по ипотеке. В первом полугодии 2019 года количество предоставленных займов упало на 13% – такие данные опубликовал Центробанк страны. При этом объём выданной ипотеки просел чуть меньше 3,5%. Столь негативная динамика отмечена впервые с 2015 года. В начале июня Центробанк снизил ключевую ставку на 0,25%, что привело к снижению ставки по ипотеке в российских банках в среднем до 10,28% годовых. Некоторые банки пошли ещё дальше. С 1 августа банк ВТБ снизил ставки по своим ипотечным предложениям, в среднем на 0,5 подпунктов. Самые низкие ставки доступны по программе «Больше метров – ниже ставка», 9,2% годовых. А при наличии в семье двух и более детей можно оформить или рефинансировать ипотеку по ставке в 5%, сообщается в пресс-релизе банка.

Тем не менее, ипотека в России по-прежнему считается очень дорогой, в особенности если сравнивать с Европой. Цифры в 1,5-2% кажутся нам чем-то недостижимым, но российские банки не в состоянии выдавать ипотечные кредиты по столь же низким ставкам, как в Европе. И дело не только в ключевой ставке Центробанка, но и в общей экономической ситуации в стране: выше операционные риски, ниже доходы населения, иные показатели инфляции. Следовательно, высокие ставки для российских банков – не прихоть, а единственное условие, которое позволяет выдавать кредиты без риска разориться.

***

Между тем в Москве в июне был побит абсолютный рекорд по сделкам с новостройками – было заключено свыше 11,677 договоров долевого участия, сообщает РБК. Правда, по данным Росреестра, почти 50% спроса была обеспечена юридическими лицами: застройщики выкупали недвижимость сами у себя, пытаясь таким образом избавиться от продаж через эскроу.

Новые правила финансирования неизбежно приведут к росту цен на жилье: некоторые эксперты называют цифры от 10 до 20%, а некоторые – и до 35%, что не будет способствовать увеличению спроса. Более того: нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны. А значит, вводимого в строй жилья будет ещё меньше.

***

Однако у дагестанской строительной отрасли есть и свои особенности. И, прежде всего, это качество строительства. С одной стороны, мы понимаем, что, если квадратные метры продаются по цене 25-30 тысяч за квадратный метр, то и требования к качеству там никакие. Глядя на то, в каком состоянии сдаются дома у нас, и как их сдают в Москве, Краснодаре или Ставрополе, хочется кричать: «Вы звери, господа!» Понятное дело, что все шансы создавать у нас новые многоэтажные кварталы практически упущены, но даже когда возводится небольшой квартал домов, стройка – это всегда масса проблем. В других регионах пока дом не будет полностью построен и сдан (вплоть до почтовых ящиков) – жильцов просто не запускают; у нас же люди живут даже в несданных домах.

***

Повторюсь, коллапс строительной отрасли потянет за собой всю экономику России, поэтому крайне важно находить решения для её поддержки. Будем надеяться и на то, что дагестанская строительная отрасль потихоньку выберется из своего пещерного состояния.